所有者不明土地・建物管理制度について

日本では、所有者が不明な土地や建物が増加しており、これは社会問題となっています。所有者が不明であることにより、土地や建物の適切な管理や処分が困難となり、公共事業の用地取得や空き家の管理などに支障をきたしています。今回のブログでは、前回のコラム「所有者不明の建物の解体について」でもふれた所有者不明土地・建物管理制度について解説します。


目次

・所有者不明土地・建物管理制度とは

・所有者不明土地・建物管理命令の概要

・所有者不明土地・建物問題の具体的な事例

・さいごに


所有者不明土地・建物管理制度とは

所有者不明土地・建物管理制度は、所有者が不明または所在が不明である不動産に対して、効率的かつ適切な管理を実現し、その利用を円滑かつ適正に行うための日本の法制度です。この制度は、2023年4月に施行された民法改正によって導入されました。この制度の目的は、所有者不明の土地や建物が適切に管理されず、社会的な問題を引き起こすことを防ぐことにあります。

所有者不明土地・建物管理命令の概要

所有者不明土地・建物管理命令は、利害関係人が地方裁判所に申立てを行い、管理人による不動産の管理を求める手続きです。申立てが認められると、裁判所は管理命令を発令し、管理人を選任します。管理人は、草木の剪定、不法投棄物の処分、倒壊の危険がある建物の解体など、不動産の適切な管理を行う責任を負います。

申立ての要件

1. 申立人が利害関係人であること:  

申立人は、所有者不明の不動産によって不利益を被る可能性がある者でなければなりません。例えば、隣接地の所有者や、公共事業の実施者、土地を購入したいと考えている民間の購入希望者などがこれに該当します。

2. 所有者を知ることができない、または所在を知ることができないこと:  

所有者が死亡して相続人が判明しない場合や、相続人全員が相続放棄した場合などが含まれます。

3. 管理命令の必要があると認められること:  

裁判所が当該土地の状況を踏まえて、管理命令の必要性を判断します。

管理人の選任と権限

管理人は、裁判所によって選任され、不動産の保存行為や利用・改良行為を行う権限を有します。また、裁判所の許可を得て、対象となる財産を処分することも可能です。これには、売却や建物の取壊しなどが含まれます。

所有者不明土地・建物問題の具体的な事例

所有者不明土地・建物問題は、日本国内で増加傾向にあり、様々な社会的・経済的課題を引き起こしています。以下に、この問題に対する具体的な事例をいくつか紹介します。

事例1: 隣地掘削の承諾が得られないケース

新しい建物を建設する際、ライフラインを引き込むためには隣地を掘削する必要があることがあります。しかし、隣地が所有者不明土地である場合、掘削の承諾を得ることができず、工事が進まないという問題が発生します。民法改正により、ライフラインを引き込むための掘削は権利であることが明文化され、公示による意思表示が可能となりました。

事例2: 災害復興の妨げ

所有者不明土地は、災害時の復興作業を妨げる要因となります。復興事業を進めるにあたり、所有者不明土地の収用や使用承諾が得られないため、プロジェクトが遅延することがあります。東日本大震災の際にこの問題が顕在化し、国が対策を強化するきっかけとなりました。

事例3: 土地の再開発が進められない

デベロッパーや自治体が地域の再開発を計画する際、所有者不明土地が計画エリア内に存在すると、用地買収の交渉相手が不明であるため、計画が困難になるケースがあります。これにより、地域の発展が阻害される問題が生じています。

事例4: 管理不全による近隣への迷惑

所有者不明土地はしばしば管理不全となり、空き家が害獣の棲み処となったり、草木が生い茂って害虫が発生したりすることがあります。これにより、近隣住民が迷惑を被るケースが発生しています。

事例5: 共有者の所在が不明で土地の管理や処分ができない

複数人で共有する土地のうち、一部の共有者の所在が不明である場合、土地の管理や変更、売却が困難になります。民法改正により、一部の共有者が不明であっても土地を売却したり、他の共有者が所在不明の共有者の持分を取得したりできる制度が創設されました。

さいごに

私たち「解体ワンストップ」は、小さな解体(プチ解体)から建物の解体(木造解体・鉄骨解体・RC解体)まで解体工事の専門家として幅広い対応力をもち、 解体工事のプロとして、年間工事5,000件超の経験を生かし、解体から廃棄物処理までの「ワンストップ」対応にとどまらず、申請関係やその後の土地活用まで「ワンストップ」で対応可能なサービスを提供することを目指しております。 

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